서울숲 바로 옆 ‘오티에르 포레’ 청약 분석 분양가 조건 자금전략 시세차익까지 총정리
2025년 하반기 서울 아파트 청약 시장에서 가장 뜨거운 이름, 바로 성수동 오티에르 포레입니다. 서울숲을 마주한 초입지, 포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘오티에르’의 첫 적용, 그리고 시세차익 10억 원 이상이 가능한 일반분양이라는 3가지 키워드만으로도 이미 수많은 수요자들이 주목하고 있는 곳이죠.
이번 글에서는 단순 정보 전달을 넘어서, 오티에르 포레의 청약 조건, 자금계획, 평형별 분석, 그리고 전략적인 접근법까지 꼼꼼하게 정리해드립니다.
단지 개요 및 사업 개요
| 구분 | 내용 |
| 단지명 | 오티에르 포레 |
| 위치 | 서울시 성동구 성수동1가 656-421번지 |
| 규모 | 지하 3층 ~ 지상 20층, 287세대 (일반분양 88세대) |
| 입주예정일 | 2027년 7월 예정 |
| 브랜드 | 포스코이앤씨 하이엔드 브랜드 '오티에르' 첫 적용 |
| 규제 여부 | 비규제 지역, 실거주의무 없음, 전매제한 1년 |
| 청약 조건 | 재당첨 제한 없음, 1순위 서울 거주자 우선 |
기존 장미아파트를 재건축한 이 단지는 서울숲을 도보로 이용할 수 있는 입지와 서울숲역·뚝섬역 더블역세권, 트리마제·아크로서울포레스트 등 고급 주거단지와의 근접성이 강점입니다.
일반분양 세대 구성 및 평형 안내
| 전용면적 | 세대 | 공급형태 |
| 39㎡ | 6세대 | 일반분양 |
| 49㎡ | 5세대 | 일반분양 |
| 59㎡A | 34세대 | 일반분양 + 일부 특별공급 |
| 59㎡B | 28세대 | 일반분양 + 일부 특별공급 |
| 74㎡ | 6세대 | 일반분양 |
| 84㎡A | 6세대 | 일반분양 |
| 84㎡B | 2세대 | 일반분양 |
| 104㎡ | 1세대 | 일반분양 |
전체 일반분양은 88세대에 불과하며, 59㎡ A/B 타입이 전체의 약 70%를 차지합니다. 특히 59A와 59B는 추첨제 물량이 있어 1주택자도 전략적으로 접근할 수 있습니다.
분양가와 시세차익 분석
| 전용면적 | 분양가 | 인근 시세 | 예상 시세 차익 |
| 59㎡ | 약 19.99억 원 | 약 26억~28억 원 | 약 6억~8억 원 |
| 84㎡ | 약 24.86억 원 | 약 34억~35억 원 | 약 9억~10억+ 원 |
현재 성수동 내 유사 입지 단지 중 서울숲 아이파크 리버포레 84㎡는 34억 원 이상에 실거래되고 있습니다. 즉, 분양 즉시 수억 원의 시세차익이 가능한 로또 청약 성격을 띠고 있습니다.
청약 일정 안내
| 항목 | 일정 |
| 모집공고 | 6월 26일 |
| 모델하우스 오픈 | 7월 4일 |
| 특별공급 청약 | 7월 7일 |
| 1순위 청약 | 7월 8일 |
| 2순위 청약 | 7월 9일 |
| 당첨자 발표 | 7월 16일 |
| 서류 제출 | 7월 22일~26일 |
| 계약일 | 7월 28일~30일 |
청약 조건 요약
| 조건 | 기준 |
| 청약통장 | 가입 12개월 이상, 예치금 충족 |
| 예치금 (서울 기준) | 85㎡ 이하: 300만 원 / 102㎡ 이하: 600만 원 / 135㎡ 이하: 1,000만 원 |
| 지역 요건 | 1순위는 서울 거주자 우선 공급 |
| 특이사항 | 실거주 의무 없음, 전매제한 1년, 재당첨 제한 없음 |
특히 전매제한이 1년밖에 되지 않고, 거주의무조차 없어 갭투자·전세전환 등 다양한 활용이 가능한 것이 특징입니다.
자금계획 시뮬레이션 (59㎡ 기준)
| 구분 | 금액 |
| 분양가 | 약 19.99억 원 |
| 계약금 (5%) | 약 1억 원 |
| 대출 (LTV 70%) | 약 13.99억 원 |
| 실투자금 | 약 6억 원 + 취득세 약 8,000만 원 = 총 약 6.8억 원 |
| 월 상환액 (4.5%, 30년) | 약 708만 원 |
부부합산 연소득 2.1억 원 이상이면 대출 한도까지 풀로 받을 수 있습니다. 대기업 과장~부장급, 전문직 맞벌이라면 도전해볼 만한 구조입니다.
전세 활용 갭투자 전략
| 항목 | 금액 |
| 예상 전세가 | 약 13억 원 |
| 실투자금 | 19.99억 - 13억 = 약 6.99억 원 |
실거주 요건이 없기 때문에 전세를 돌린 후 향후 매도 전략을 수립할 수 있으며, 임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있습니다.
투자자 관점에서 본 오티에르 포레의 강점
- 서울숲 바로 앞: 생태공원, 문화, 교육 모두 도보권
- 희소한 일반분양: 단 88세대, 공급 희소성 극대화
- 브랜드 가치: 포스코 ‘오티에르’ 첫 적용 프리미엄
- 전매제한 1년 & 실거주의무 없음: 투자 유연성
- 시세차익 기대치 매우 높음: 최대 10억 원 이상 가능
부동산 시장 흐름과 함께 보는 청약 전략
서울 핵심지 신규 아파트는 앞으로 점점 더 희소해질 전망입니다. 특히 분양가상한제가 적용되지 않으면서 이제는 웬만한 분양도 시세차익이 거의 없지만, 오티에르 포레는 예외입니다. 최근 서울의 고급주거지는 매물 부족과 가치 보존으로 가격 상승세를 유지하고 있는 만큼, 이 단지는 단순한 청약이 아닌 중장기 자산전략의 첫걸음이 될 수도 있습니다.
결론: 지금이 오티에르 포레 청약을 노려야 할 타이밍
서울 도심 중심부, 그것도 서울숲 코앞에서 일반분양으로 공급되는 신규 아파트. 이 조건을 갖춘 곳은 오티에르 포레 외엔 찾기 어렵습니다.
청약 조건을 갖춘 무주택자라면 이번 기회를 절대 놓치지 마시고, 투자자라면 전매 제한과 거주 요건 완화가 주는 기회에 주목해보세요.
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